|
|
  |
Главная страница / Опережения рынка Компактный гигант- Елена Николаевна, оцените сложность подготовки к аукционам земельных участков под строительства жилья. Говорят, она неимоверна, и именно поэтому на аукционы выставляется так мало участков… Елена Артюх - Андрей Порубов На первый взгляд, процедура громоздка, но на деле ничего драконовского в ней нет. При деловом подходе инвестор, прежде чем приобретать участок, сам захочет увидеть все параметры, которые устанавливаются в ходе подготовительных процедур. На мой взгляд, это совершенно разумные правила для взаимоотношений между добросовестными контрагентами. Если администрация заинтересована в том, чтобы в ее городе что-то строилось по доступным ценам, а строители хотят строить много, быстро и зарабатывать не на завышенных дефицитом ценах, а на больших оборотах, то эти правила совершенно нормально, почеловечески могут работать. Если собственник не тормозит прохождение процедур, а согласующие инстанции не вставляют палки в колеса, с подготовкой можно справиться за два месяца. Не такой большой срок. - Если речь идет о выделении участка под многоэтажное жилищное строительство, необходимо поставить его на государственный учет (внести в кадастр недвижимости и получить кадастровый номер), для чего предварительно провести межевание. Затем определить разрешенное использование участка, что также потребует определенных изысканий, к примеру, экологических: можно здесь строить жилье или нет. Далее должны быть определены параметры разрешенного строительства (например, максимальная этажность). Для этого тоже потребуются изыскания, согласования, экспертизы. Необходимо составить схему подключений будущих объектов к коммуникациям и определить плату за подключение к ним. Наконец, участок должен пройти независимую оценку. - Этим удобно прикрываться. Значит, одна из сторон, а то и обе, ведет себя недобросовестно. В СМИ высказываются две версии. Первая: большое количество участков распределены до введения процедуры аукционов. Вторая: идет умышленное дискредитирование самой идеи аукционов и искусственное их торможение. На мой взгляд, обе версии имеют право на существование. - Тогда почему возникает столько жалоб и претензий именно к процедуре? Чиновники утверждают, что изза нее участков мало и они дороги. - Аукционы, если выполнять все правила, ведут к полной прозрачности и публичности выделения земли. Видимо, сознание некоторых чиновников к этому еще не подготовлено. Возможно, идет игра на то, чтобы «замутить» эту прозрачность. - Кому и для чего понадобилось дискредитировать процедуру аукционов? - Не исключено. - То есть, конечная цель заинтересованных лиц в том, чтобы через пару лет развести руками, сказать «аукционы не пошли» и вернуть все к порядку, существовавшему до 1 октября 2005 года? - Повторю: при условии добросовестности всех участников процесса эти проблемы можно решить. Ведь о введении обязательных аукционов было известно заранее. Также известно (или можно подсчитать), сколько в год необходимо выделять земли. Начать подготовку участков можно было давно, чтобы сейчас не буксовать. Да, процедура подготовки не была утверждена, но это же очевидно: без присвоения участку кадастрового номера и тому подобных вещей не обойдется. Никто не мешал, например, подобрать участки и присвоить им кадастровые номера. Кроме того, саму процедуру, на мой взгляд, можно упростить не с юридической точки зрения, а с исполнительской: внедрить «одно окно», ускорить прохождение документов. Это о сроках. - Допустим, процедура и впрямь не столь сложна. Но чиновники могут возразить: чтобы подготовить большее количество участков, им не хватило времени и денег. - Мне кажется, что второй вариант сложно применять на практике. Ведь частная компания, при том что ей придется потратиться на подготовку участка, не может быть уверена, что победит на аукционе. Не слишком ли велик риск? Теперь о средствах. Во-первых, муниципалитет - собственник. А у нас в Гражданском кодексе есть нормы о бремени содержания имущества, которое равно должны нести как частные, так и муниципальные и государственные собственники. Если имуществом является земельный участок, извольте знать его кадастровый номер, разрешенное использование и далее по списку. Во-вторых, муниципалитету вовсе не обязательно готовить участки самому. По Земельному кодексу, инициатором проведения аукциона могут быть два субъекта: собственник или лицо, заинтересованное в получении конкретного земельного участка, - потенциальный покупатель. - Почему этого не происходит? - Теоретически - не слишком. Можно посмотреть опыт предыдущих аукционов, просчитать возможную стоимость участка, свои инвестиционные возможности, подключить аналитическую службу, словом, с большой долей вероятности спрогнозировать итог аукциона и взять на себя подготовку участка. - Получается, нет альтернативы тому, что участки будет готовить мэрия, - мало и подолгу? - Мне представляется, что для наших реалий это слишком цивилизованный путь получения земельных участков. Абсолютно прозрачный. В строительстве к такому никто не привык. Это на уровне психологии: все думают - не буду я туда соваться, все же решено заранее. Второй вариант. Муниципалитет как собственник может провести тендер и выступить заказчиком услуг по подготовке земельных участков к аукциону. Победитель тендера нанимается муниципалитетом, который, допустим, авансом платит ему 20% стоимости этих подготовительных работ. А 80%, условно, - по договору после реализации участка на аукционе. То есть процедура подготовки участка отдается на аутсорсинг: логичный шаг, если у собственника не хватает ресурсов, чтобы заниматься этим самостоятельно. - Есть варианты. Первый: земля может выставляться на аукцион не под жилищное строительство, а под комплексное освоение территории. (Учитывая, что возможности точечной застройки практически исчерпаны, комплексное освоение, то есть строительство больших массивов жилья на новом месте, будет использоваться все чаще. - Ред). А в этом случае, согласно статье 38й Земельного кодекса, аукцион может быть проведен в отношении земельного участка, прошедшего кадастровый учет, - это главное требование. Остальной процедуры может не быть. Что разумно: комплексное освоение может быть самым разным, пусть застройщик прорабатывает варианты. Это облегчает подготовку участков муниципалитетам. - Закон этого не запрещает. - А закон позволяет включать в конечную стоимость работ не только себестоимость подготовительных процедур, но и рентабельность исполнителя? - Верно. Мы с вами мыслим как нормальные предприниматели, которые видят спрос и предложение, видят объект, по поводу которого возникли спрос и предложение, и думают, как сделать так, чтобы их совместить. А суть в том, чтобы просто «упаковать» пользующийся спросом продукт и сделать это как можно быстрее. Землято есть. - Тогда получается, что муниципалитет вообще может не вкладывать собственные средства. Подготовленный к аукциону земельный участок - сверхдефицитный товар, и некий сторонний частный инвестор мог бы готовить его к аукциону полностью за свои деньги, зная, что вернет их с прибылью? Резюмирую: все упирается не в недостатки правового регулирования, а в нехватку контроля за исполнением законов. Я как юрист читаю закон и не вижу в нем ничего плохого. А вот признаки саботажа вижу. Возможно, необходимо немного причесать законы с тем, чтобы обязать собственника земли совершать определенные действия интенсивно, напряженно готовить объекты к продаже и выставлять их Но когда мы с вами выходим на перспективу привлечения сторонних организаций, на перевод всех процедур в договорные отношения, процесс выделения земли под жилищное строительство снова становится абсолютно прозрачным: все можно проверить и посчитать. И это тут же перестает быть комуто выгодным. Гораздо интереснее решать вопросы в тесном кругу. В конце августа вагоны прибудут с Тверского вагоностроительного завода и по одному будут прицеплены ко всем составам фирменных поездов СвЖД: «Каме» (Пермь - Москва), «Ямалу» (Новый Уренгой - Москва), «Уралу» (Свердловск - Москва). Пассажиры смогут оценить удобства, заплатив за купе целиком 23, 54 и 28 тыс. рублей соответственно. Одинаковая цена на разные категории купе VIP-класса обескуражит клиентов В вагонах категории «премиум» девять купе. Они оборудованы сетью напряжением 220 В, двуспальной кроватью, умывальником, платяным шкафом, креслом, телевизором и кондиционером. В вагонах категории «гранд» - пять купе. Кроме прочих удобств, они шире стандартных, оборудованы туалетом и душем. В «гранд де люкс» - четыре купе, и каждое вдвое больше стандартного. Это позволяет превращать отдельное купе в спальню, гостиную или рабочий кабинет. Кроме того, в купе расположены бар, раздельные душевая кабина и туалет (пол с подогревом). Пока цена на билеты не зависит от категории вагона. Но в прессслужбе не исключают, что спрос изменит ценовую политику и указанные цены станут стартовыми. В службе по связям с общественностью СвЖД сообщили, что главными преимуществами VIPвагонов будет безопасность и уникальное техническое оснащение, позволяющее бизнесэлите, не доверяющей самолетам, не отрываться от дел во время поездки. Профессионалы выставочного бизнеса положительно оценивают идею. Как рассказала руководитель прессслужбы Пермских выставок Анна Строкан, «подобные экспозиции распространены в Европе. В России на строительных выставках пока можно увидеть буклеты, части конструкций, но не продукт целиком. Это определенно шаг вперед: потребители смогут получить исчерпывающую информацию о предлагаемых технологиях». Строителям замысел тоже нравится. Комментирует генеральный директор группы компаний «Титул» (производит малоэтажные дома по технологии деревянного каркасного домостроения) Максим Федотов: «В Москве и Санкт-Петербурге в последнее время появляются улицы автосалонов. Это делается для того, чтобы люди могли не ездить с одного конца города на другой, а оценить все имеющиеся на рынке предложения, сравнить их в соотношении цена - качество, а потом сделать выбор. Здесь - то же. С позиций маркетинга проект очень интересный. Лично я бы поучаствовал». Как сообщил заместитель главы города Екатеринбурга Владимир Крицкий, завершить проект планируется уже к июню следующего года. Первое время поселение будет функционировать как своеобразная выставка, а затем дома продадут и заселят. Екатеринбург Единственное, в чем сомневаются строители, так это в перспективах продажи «образцового» поселка. Максим Федотов: «36 домов на 36 компаний - винегрет. Сомневаюсь, что дома можно будет продать хотя бы по себестоимости. С точки зрения строительства проект будет затратным». Предприятие объединяет четыре линии: тротуарной плитки (до 2 тыс. кв. метров в сутки), арматурных изделий (до 2 тыс. тонн в месяц), железобетонных труб (до 1 тыс. штук в месяц) и неизвлекаемой опалубки для монтажа стен и перекрытий в монолитном домостроении (до 1 тыс. кв. метров в сутки). По словам директора по производству Сергея Комягина, мощности «Берита» позволяют обеспечить выпуск продукции, равный половине объемов производства работающих в этих сферах предприятий Свердловской области. Вячеслав Брозовский, до избрания мэром Березовского имевший бизнес в сфере производства стройматериалов, по достоинству оценил качество продукции Менеджмент «Берита» претендует на половину рынка продаж тротуарной плитки и железобетонных труб (главными конкурентами он считает екатеринбургский «Гифас», новоуральский «Дедогор», Нижнетагильский завод ЖБИ и Березовский завод сборных конструкций), 10 - 15% рынка арматуры (основные соперники - заводы ЖБИ, расположенные в Свердловской области, и сталепромышленная компания «СоюзПрофиль»). Производство неизвлекаемой опалубки на Среднем Урале практически отсутствует, поэтому руководство завода планирует занять большую часть пустующего рынка. Основным конкурентным преимуществом предприятия Сергей Гаврилов считает большие масштабы производства, обеспечивающие низкую себестоимость. Инвестиции в строительство завода составили 600 млн рублей: 30% - доля НП «Атомстройкомплекс», которое станет одним из потребителей продукции; 70% - кредиты СКБбанка, Уравнешторгбанка и Сбербанка. Директор «Берита» Сергей Гаврилов рассчитывает, что вложения окупятся через 5 - 7 лет. Екатеринбург «По размерам “Берит” компактен, однако обладает уникальным оборудованием, которого нет ни на одном уральском или сибирском заводе, - сообщил “Э-У” исполнительный директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин. - Я считаю, он вполне способен занять те доли рынка стройматериалов, о которых говорит его руководство». Продукцию завода рентабельно поставлять в любой регион России по железной дороге. Руководство «Берита» намерено полностью загрузить мощности уже в 2007 году. Главная страница / Опережения рынка |